作者：张坤 律师
2016年6月钱某出借给李某1000万元，双方在借款合同中约定借款期间为2年，即李某应于2018年6月向钱某偿还借款1000万元并支付利息300万元。债权到期后，李某因故不能偿还借款本息，双方随即在债权到期日又签订一份《不动产买卖协议》，约定李某将其所有的一处不动产作价1700万元出售给钱某，而钱某首先应放弃到期债权的本息1300万元作为第一笔购房付款，一月后再支付100万元作为第二笔购房付款，并应于三个月后，即不动产过户之日支付尾款300万元。
协议签订后，钱某依约放弃债权，并于一个月后向李某支付100万元，三个月后，钱某要求李某继续履行《不动产买卖协议》，协助办理不动产过户手续，遭李某拒绝。钱某作为原告随即诉至法院，李某在诉讼中提出本案实际系买卖式担保的抗辩。
案件问题
张坤律师作为原告钱某的代理人接手此案后，认为首先应辨析法律适用问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，以买卖方式作为债权担保的，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，当事人若拒绝，人民法院应裁定驳回起诉。另根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条第一款的规定，债权到期后，当事人达成以物抵债协议，债权人请求债务人交付的，人民法院经审查若不存在恶意损害国家、集体、第三人合法权益的虚假诉讼情形，依法应予以支持。
据此，本案双方签订《不动产买卖协议》的行为若被认定为买卖式担保，则该协议无效，若钱某拒绝人民法院以民间借贷纠纷法律关系审理本案，人民法院应当裁定驳回钱某起诉；若上述行为被认定为以物抵债协议且不存在恶意损害第三人合法权益的情形，人民法院应当依法予以支持钱某的诉讼请求。
应以以下案件事实作为区分以物抵债协议和买卖式担保的依据。
1、买卖协议形成的时间
通常情况下，以物抵债协议和买卖式担保都可能会有《买卖协议》的存在，但买卖式担保所签订的买卖协议会与借贷合同同时形成，偶尔也存在晚于借贷合同但在债权未到期前达成买卖协议的情形。而以物抵债协议一般会在借贷合同到期以后再形成，因此，张坤律师认为，查清钱某与李某签订《买卖协议》时间，对于本案法律关系的认定至关重要。
2、债权金额是否确认固定
在以物抵债情形下，债权金额因借贷合同当事人对债权本息具有清结行为，故在《买卖协议》中，对于抵债标的物的债权抵偿金额是固定的。在买卖式担保的情形下，因借贷合同的债务人偿还债务的能力、金额、时间等因素尚未确定，故一般在《买卖协议》中，当事人无法对债权抵偿金额予以固定。
3、因标的物价值发生的履约继续行为
一般来说，以物抵债协议中的《买卖协议》可能会有继续履约行为，或存在抵债标的物仅抵偿部分债权的情形，亦或存在买方继续向卖方交付差额货币的情形，上述行为用以将债权人的债权金额与抵债标的物的价值进行相应匹配、平衡。而买卖式担保则较少出现上述情形，因担保物一般价值较高于债权金额，故债权人会选择债权本息增加至接近于担保物价值的时向债务人请求履行。故张坤律师认为，买卖协议当事人对债权金额与标的物价值进行调整、匹配的行为，是民法等价有偿原则的具体表现，能够充分反映买卖协议当事人签订时的真实意思表示。
4、《买卖协议》签订后，债权人是否主张债权
在以物抵债的情形下，债权人因已放弃债权，则只能根据双方签订的《买卖协议》主张权利，后续亦不应存在继续主张债权的行为、言语及举动。而在买卖式担保的情形下，因债权人并未对债务人放弃债权，其仅以《买卖协议》作为主债权的担保之一，故债权人可能会存在签订《买卖协议》之后，继续向债务人主张债权、收取本息、增加保证方式、变更债权到期日等行为。由此可见，当事人在签订《买卖协议》后，权利人通过其行为向义务人主张何种权利，亦应作为区别以物抵债协议和买卖式担保的标准之一。
律师观点
张坤律师认为，在民事法律关系中，除单方法律行为外，民事权利的转化应遵循平等、自愿、等价有偿原则。在本案中，钱某放弃了其对李某的债权本息，通过《不动产买卖协议》，将债权转化为合同请求权，最终目的是转化为抵债标的物之物权所有权。
在此次权利转化过程中，钱某放弃其对李某债权的行为与钱某放弃其对货币所有权的行为（即钱某向李某直接支付货币购房款）仅在形式上存在差别，而其本质均为放弃一项或多项权利，获取其他权利。
张坤律师认为，因为民事法律行为的存在形式千差万别，故不能一概而论，应将民事法律行为进行抽象化分析，在查明包括所有权、债权、物权、股权、期待权等各种权利的转化、交换的情况下，对当事人权利义务进行定性、规责。